中古マンション・戸建て別の査定ポイント
北九州市の中古マンションや中古戸建てのオーナー様でこれから物件の売却をお考えの方へ、査定の際のポイントをご紹介します。中古マンションや中古戸建ては、なるべく高い価格で査定してもらいたいものです。あらかじめポイントを知っておくと、改善点や注意点がわかるため、その査定額に差が出る可能性が高まります。ぜひこちらの記事を参考にしてください。
アップリバーでも不動産査定を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
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中古マンションを査定するポイントは？
中古マンションの売却を検討し始めたときに、まず行うのが不動産査定です。初めての不動産売却であれば、疑問や不安も多いのではないでしょうか。
不動産の査定方法にどのようなものがあるのか、査定を依頼する先はどこにするべきなのかについて知っておくことが大切です。実は、不動産査定の依頼先は不動産会社だけではありません。せっかく売るのであれば、なるべく高値で売却したいのが正直なところです。早くマンションを手放したいと思っても、後悔しないためにポイントを押さえておきましょう。
こちらでは、中古マンションを査定するポイントなど、査定を依頼する前に知っておきたいことをご紹介します。
中古マンションの査定方法には、大きく分けて「訪問査定」と「簡易査定」があります。訪問査定は不動産会社や不動産鑑定士に依頼して進める査定、簡易査定はシミュレーターや一括査定サイトなどを利用して行うスピーディーな査定方法です。
先に簡易査定で大まかな価格を知ったうえで、詳細な情報や実地調査を要する訪問査定を依頼するのが一般的となっています。それぞれの査定方法がどのようなものなのか、詳しく解説します。
不動産会社に査定依頼する
多くの方が利用する方法です。北九州市の不動産会社へ行き、売買の担当者と話し合いを進めていきます。不動産会社によって売却価格が大きく異なる点に注意しなければいけません。
不動産鑑定士へ依頼する
不動産鑑定士の国家資格を持つ専門家への依頼は、主にマンションの１棟売却などに使われる方法です。土地活用や、販売価格を見極めるのが難しい物件などの査定にも利用できます。相談料や査定料がかかることを忘れないようにしましょう。
シミュレーターを使用する
北九州市や周辺地域における過去の取引事例などをもとに、マンションの売却価格を大まかに算出する方法がシミュレーターです。過去の事例が少ない場合など、価格が算出できないケースもあります。
一括査定サイトを利用する
複数の不動産会社の査定結果を一度にチェック・比較できるのが、サイトでの一括査定です。無料で利用でき、1分以内で査定が完了するサイトもあるなど、手軽さが特徴となっています。
査定方法がわかったところで、次に査定額はどのように算出されるのかについて見ていきましょう。中古マンションの査定で利用される算出方法は、ほとんど「取引事例比較法」です。近隣物件の過去の取引事例と査定対象の物件を比較して算出する方法になります。
もう一つは、「収益還元法」という算出方法です。投資目的の物件に用いられる方法で、査定物件が賃貸で将来どのくらいの利益を生み出すのかを予想し、現在の不動産価値を決めていきます。
北九州市で売却するにあたり、なるべく高く査定してほしいところでしょう。それでは、どのような中古マンションだと高値がつくのでしょうか。こちらでは、中古マンションが高く査定されるためのポイントをご紹介します。
立地
最寄り駅からの距離や利便性など、立地が査定において最も重要なポイントです。
階数や方角
日当たりや眺望も査定金額を大きく左右します。南向きは高評価となり、3階以上であるとさらに高い査定額が期待できます。ただし、エレベーターがない場合はこの限りではないので注意してください。
築年数や構造
築年数が浅いほど、査定額は高くなります。そして耐震基準を満たしているかも重要です。
間取りや広さ
立地から考えられるターゲット層に合った間取りであるかも、高額査定のポイントです。ファミリー層に人気のエリアであれば、それに適した広さのマンションが需要と一致し、高評価になる傾向にあります。
設備や内装
生ゴミ処理ができるディスポーザーなど、後付けが難しい設備が付いているかもチェックされます。内装に関しては、そのまま使えるほどきれいな場合は査定に反映されます。一方、リフォームを前提としている場合はあまり査定に影響しません。
共用部分やセキュリティ
マンションは共用部分も査定ポイントに入ります。エントランスの雰囲気や共用施設の有無も査定に影響するのです。オートロックなどのセキュリティも重要になります。
マンション管理状況
マンション管理は管理会社に委託している場合が多く、管理員の有無や勤務体制によって評価に差が出ます。
管理費や修繕積立金
マンション住民が支払う管理費は管理会社への支払いに使われます。共用部分の修繕に使われる修繕積立金の負担額が大きいと評価が下がります。
この他にも、駐車場の有無やマンションの施工会社などが査定のポイントになることがあります。例えば、施工会社が大手だと売りやすく、高評価となる場合があるのです。より高額査定を目指すのであれば、不動産査定を依頼した際に根拠などについて質問してみることもご検討ください。
中古戸建ての査定額はどうやって決まる？
中古戸建ての場合はどのように査定額が決まるのでしょうか。マンションと戸建てでは建物の構造が違うため、査定のポイントも異なります。中でも築年数は査定額を左右する重要な要素です。北九州市で古くなった住宅を売却したい…と考えたときは、戸建ての査定ポイントについてもしっかりと押さえておきましょう。
こちらでは、築年数がどの程度不動産査定に影響するのかをご紹介します。また、戸建ての査定で使われる「原価法」についても解説するので、不動産売却の参考にしてください。
築年数で変わる戸建ての査定
中古戸建ては法定耐用年数の確認を！
中古戸建ての査定額を算出するうえで重要なのが築年数です。「法定耐用年数」といって、建物がどれだけの年数使用できるのかが法で定められており、査定の際に参考にされます。例えば、木造の戸建て住宅の耐用年数は22年です。マンション構造に多い鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は47年となり、約2倍の開きがあります。
耐用年数を基準に考えると、戸建て住宅の売却において築年数が30年の場合、査定という観点では価値がなく、「古家（ふるや）」という扱いになります。このケースだと、不動産会社は土地のみで売り出すか、建物を残した状態で「古家付き土地」として販売するかを検討します。
耐用年数が過ぎたら住めないということではないものの、査定としては市場価値がゼロという評価になります。しかし、土地の価値は建物とはまた別に査定されるので、土地も併せて売却するのであれば土地の売却益も期待できることを押さえておきましょう。
中古戸建ては売却のタイミングも重要！
戸建ての資産価値は、築10年ほどで新築時よりも半分ほどにまで下がります。築15年までは下落の幅が大きく、そこから築20年以降はほぼ横ばいです。マンションは戸建て住宅に比べると資産価値の下落はゆるやかで、築10年を経過しても資産価値は7～8割程度を維持している場合もあります。
このように、築年数が短いほど資産価値は高く、築年数が長くなればなるほど資産価値は低下します。中古戸建ての不動産価値を可能な限り最大化するためには、売却するタイミングに注目することも大切なのです。
中古戸建てを売却する場合は、築年数によって大きく査定が変わり、売る時期を見極めることが重要だということがわかりました。それでは次に、査定時に耳にする「原価法」について確認しておきましょう。
原価法とは？
中古マンションの査定では「取引事例比較法」や「収益還元法」が使われるとご紹介しました。一方、中古戸建ての査定には「原価法」が用いられます。原価法は以下のような手順で価値が算出されます。
1．再調達原価を割り出す
今ある建物を壊して、新たに建物を建築した場合にいくらになるのかを割り出します。ここで計算された金額が再調達原価といわれるものです。
2．減価修正を行う
次に、建築後の経過年数による資産価値の低下分を計算します。これが「減価修正（残耐用年数÷耐用年数）」です。
3．現在の不動産価値を評価
最後に現在の査定価格を計算します。
【原価法の計算式】
原価法積算価格＝再調達価格×延床面積×残耐用年数÷耐用年数
これらを算出するためには、専門家に依頼しないと不動産査定は難しいといえます。また、建物の査定は原価法で行われますが、土地の査定は取引事例比較法が用いられることが一般的です。
土地の査定は、売却する土地と過去に売却成約した条件が近い土地をいくつか選び、平均坪単価を算出します。この坪単価に売却する土地の広さを乗じて計算するという方法です。さらに、方角や土地の高低差、前面道路状況など、様々な条件を考慮して最終的な土地の価格を査定します。
このように、中古戸建ての査定額は原価法で出された建物価格と、取引事例比較法で算出された土地の価格を合わせた金額ということがわかります。不動産会社が売主に査定の評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにすることが宅地建物取引業法で定められています。査定が提示されたら、しっかり確認を行うようにしましょう。
不動産用語集もあわせてご覧ください
不動産査定をお考えの方や中古マンション・中古戸建てをお探しの方など、不動産のお取引を検討中の方へお役に立つよう、アップリバーでは、不動産にまつわる用語を集めた不動産用語集をご紹介しております。
下記リンクのページでご覧いただけますので、ぜひご活用ください。
中古マンション・中古戸建ての査定は地域に詳しい不動産会社に依頼！
中古マンションや中古戸建ての不動産売買を行う際は、信頼できる不動産会社選びが大切になります。北九州市に不動産をお持ちであれば、アップリバーまでご相談ください。地域密着企業ですので、その土地に精通した不動産サポートをご提供できます。
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